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Le boom du marché résidentiel est-il derrière nous? Oui : les acheteurs qui en avaient les moyens ont déjà acquis leur maison quand les taux hypothécaires étaient à 2%. C’est l'avis de Jean-Paul Jeckelmann, gérant du fonds Bonhôte Immobilier qui fête ses 10 ans de succès. Le directeur des investissements de la banque privée neuchâteloise Bonhôte analyse aussi pour Bilan la stagnation, selon lui durable, des prix du commercial, et nous aide à éviter les pièges fiscaux lors des ventes immobilières.

Jean-Paul Jeckelmann, directeur des investissements à la Banque Bonhôte

Le fonds immobilier de Bonhôte

En chiffres

  • Lancé en 2006
  • 900 millions investis dans toute la Suisse romande
  • 2500 logements acquis
  • 35 000 m2 de surfaces commerciales et administratives
  • Répartition de l’état locatif:
    - Logements: 74.75%
    - Commercial et bureaux: 18.80%
    - Garages et divers: 6.45%
  • Répartition des investissements par canton selon l’état locatif
    - Neuchâtel: 15,70%
    - Vaud: 43,66%
    - Genève: 35,01%
    - Fribourg: 3,44%
    - Jura: 0,69%
    - Valais: 1,50%

Immobilier
résidentiel

Immobilier
résidentiel

Le boom des achats de villas et de PPE a déjà eu lieu en Suisse romande et les conditions d’emprunt pour les acheteurs manquent de souplesse.

«Indiscutablement, on observe une poursuite du tassement sur le marché de la propriété individuelle (PPE, villa mitoyenne, villa)», selon Jean-Paul Jeckelmann, directeur des investissements à la Banque Bonhôte.

Le tassement des prix n’est pas encore massif, note l’expert, mais la baisse est importante. «On observe qu’il y a un excès d’offre et que les objets restent beaucoup plus longtemps à vendre; un constat généralisé pour toute la Suisse romande», selon l’expert neuchâtelois, gestionnaire du fonds Bonhôte-Immobilier qui fête ses dix ans cette année.

«Nous sommes peut-être arrivés à un point d’inflexion où tous les gens qui avaient les moyens d’acheter sans problème ont déjà acheté depuis un moment.»

Des ventes plus difficiles
Jusqu’à récemment, des lieux d’exception comme la Riviera sur le canton de Vaud voyaient les objets situés non loin du lac se vendre presque instantanément. «Les promotions commençaient avec 50% des objets vendus et tout était écoulé avant qu’on ait terminé le chantier», rappelle le directeur des investissements. Maintenant, des appartements sont à vendre, et les acheteurs ne se bousculent pas au portillon. «Nous sommes peut-être arrivés à un point d’inflexion où tous les gens qui avaient les moyens d’acheter sans problème ont déjà acheté depuis un moment.»

Des conditions de financement trop strictes
Pour l’expert, ceux qui pouvaient acheter l’ont fait lorsque les taux d’intérêt étaient à 2% déjà. «A présent, note-t-il, il reste de nombreux intéressés, mais qui ont recours à leur 2e pilier, n’ont pas de fonds propres et n’obtiennent souvent plus le financement, car il ne s’agit pas de débiteurs très solides.» Les modèles des banques postulent que les débiteurs doivent pouvoir survivre si les taux montaient à 4%, «ce qui est paradoxal, selon Jean-Paul Jeckelmann, sachant qu’on peut bloquer un taux à 1,5% à dix ans».

Pour lui, le marché se porterait mieux si les débiteurs pouvaient emprunter aisément mais devaient amortir à certaines conditions. Exemple, pour un montant emprunté de 500 000 fr. à 1,5% pendant dix ans, on fixe une annuité de 3% de ce montant à amortir, en plus d’amortir 1,5% par an pendant dix ans, soit 15% en une décennie. Si les conditions étaient plus flexibles, juge Jean-Paul Jeckelmann, le marché pourrait absorber une part plus grande de l’offre actuelle. «Et on offrirait à plus de personnes la possibilité d’accéder à la propriété.»

La construction de villas recule en suisse romande

nombre de nouvelles constructions

2005

1

2014

1

1

Un meilleur rendement
Autre phénomène qui émerge, selon l’expert neuchâtelois, «c’est que des épargnants commencent à acheter un appartement comme investissement, pour le louer». Ces investisseurs ont des capitaux et cherchent à les investir mais n’ont pas assez de moyens pour acheter un petit immeuble. Nombre d’entre eux, voyant le peu de rendement qu’ils avaient sur les obligations et les comptes épargne, ont choisi d’acquérir des appartements dans des PPE pour les louer à meilleur rendement.

«Mais il faut prendre garde à la faible liquidité d’un tel investissement, met en garde Jean-Paul Jeckelmann. Cet argent placé dans la pierre n’est pas immédiatement mobilisable. Si c’est de l’argent dont on aura besoin, ce n’est pas une bonne idée.» Dans la majorité des cas, c’est clairement une alternative à des formes d’épargne de long terme. Mais d’autres risques guettent, toutefois: «Beaucoup sous-estiment les contraintes que cela représente d’avoir un appartement dans une PPE», souligne le spécialiste de Bonhôte. Des rénovations peuvent être imposées par la copropriété, et le locataire peut réserver de mauvaises surprises. «Qu’il soit mauvais coucheur, ou mauvais payeur, les propriétaires sous-estiment ce risque.»

Immobilier
commercial

Immobilier
commercial

Le marché des bureaux et locaux commerciaux traverse lui aussi des temps agités. Un phénomène qui pourrait durer plusieurs années.

«On commence à sentir, sur le marché de l’immobilier commercial, le poids de l’excès d’offre un peu partout», note Jean-Paul Jeckelmann. «Même dans les centres-villes, poursuit le directeur du fonds immobilier de Bonhôte, il y a beaucoup de bureaux vacants. Je ne pense pas que cela va changer ces prochains temps car on voit indiscutablement un certain nombre de facteurs qui vont maintenir les prix sous pression.»

«Le coût du financement est si bas que les propriétaires ne sont pas sous pression pour louer.»

La forte concurrence du commerce en ligne
L’un des principaux facteurs, note-t-il, est que le commerce de détail souffre de la concurrence du commerce en ligne. «Les boutiques s’ouvrent et se ferment à un rythme relativement rapide, ce qui n’est pas très favorable au marché. Au niveau des bureaux, un certain nombre d’activités habituellement gourmandes en surfaces se retrouvent sous pression en raison du déplacement de leurs activités vers le online, et notamment les banques et assurances.» Jean-Paul Jeckelmann rappelle que, durant le mois écoulé, il y a eu 20 000 coupes dans les emplois bancaires annoncées en Europe, et qu’une partie de ces activités se déplace aussi en ligne. «Tout cela, ce sont des mètres carrés perdus», résume-t-il, et cela touche des activités proches du centre-ville.

La Suisse a perdu de son attractivité
En Suisse, cet expert relève les incertitudes liées à l’après-votation du 9 février et à la force du franc, qui font hésiter quelques acteurs à venir s’établir, tandis que d’autres trouvent que les coûts en Suisse deviennent trop élevés. Typiquement, ils déplaceront peut-être leurs activités de front, mais laisseront celles de back-office et de comptabilité ailleurs, là où les coûts seront une fraction de ce qu’ils seraient à Genève. Pour toutes les activités qui n’exigent pas de spécialisations spécifiques à la Suisse, «la Slovaquie et la Pologne offrent les mêmes services qu’ici à moindres coûts».

L’offre de surfaces de bureaux a plus que doublé

somme des surfaces publiées par trimestre
(existantes et nouvelles)

Les propriétaires ne veulent pas baisser les loyers
De l’autre côté, les prix sont aussi sous pression car beaucoup de capacités ont été ajoutées ces dernières années sur l’arc lémanique, que ce soit à Genève, Lausanne, Gland, Nyon ou Morges. Dès lors, il n’est pas rare d’y trouver des locaux vides depuis une année.
«Ce qui est étonnant, souligne Jean-Paul Jeckelmann, c’est qu’on n’a pas encore vu de mouvement marqué sur les loyers. Malgré le fait que beaucoup de locaux sont vides, les propriétaires ne veulent pas baisser les loyers, pensant qu’ils vont pouvoir louer 600 fr/m2 même si leur voisin loue 500 fr/m2» Pour le chef des investissements, cela est dû au fait que leur coût de financement est si bas qu’ils ne sont pas sous pression pour remplir absolument leurs immeubles. «S’ils étaient sous pression pour payer des charges financières et intérêts hypothécaires élevés, ils seraient davantage pressés de louer. Or, actuellement, ils paient 1 ou 1,5%, donc ils sont assez à l’aise si 15% de locaux sont libres dans l’immeuble.»

Une tendance à long terme
Absorber l’excès de mètres carrés commerciaux à disposition prendra des années. Quatre, cinq ans, selon Jean-Paul Jeckelmann, plutôt que deux ans. Mais dans l’intervalle, «la construction va freiner», bien que ce ne soit pas forcément les nouveaux locaux qui ne se louent pas; ce sont plutôt les objets les moins bien situés ou moins bien équipés (câbles, ergonomie, stores, capacités énergétiques…).

Fiscalité
lors des
ventes

Fiscalité
lors des
ventes

Lors de la vente d’un objet immobilier, il est plus avantageux de le détenir en direct qu’à travers une société. Explications.

«Le mieux est d’être propriétaire en nom»

En matière de fiscalité lors de ventes immobilières, les règles sont relativement similaires d’un canton à l’autre, même si les taux varient.

«La société immobilière ne se justifie que lorsqu’il existe une multitude de propriétaites.»

La durée de détention est capitale
«Outre les taux, partout, le facteur essentiel qui va déterminer les conditions fiscales sera la durée de détention, explique Jean-Paul Jeckelmann. En effet, au moment de la vente, le taux d’imposition est dégressif en fonction de la durée de détention de l’objet.» Cela pour décourager la spéculation.

Ainsi, pour des détentions très courtes – deux ans, par exemple – la charge fiscale atteint 50% du gain réalisé. Quand la durée de détention d’un objet est de vingt-cinq ans, les taux déclinent à 10-15% du gain, selon le directeur des investissements de la Banque Bonhôte et gérant du fonds Bonhôte-Immobilier. «Cela fait une très grande différence.»

Les sociétés immobilières connaissent plus de charges
Ces conditions concernent la détention immobilière sous forme directe. Il en va autrement des sociétés immobilières, souligne Jean-Paul Jeckelmann. Concernant l’immobilier qui est détenu par le biais de sociétés immobilières, la charge fiscale peut être sensiblement plus élevée lors de ventes. En fonction de la durée de détention et de l’amortissement, «les taux d’imposition peuvent aller jusqu’à 70% au total, le jour où on veut dissoudre cette société immobilière.»

Il détaille: un investisseur peut, par exemple, acquérir un immeuble à 10 millions de francs, qu’il place dans une société. Très souvent, pour alléger sa fiscalité, s’il lui reste 3% de revenu net, il choisira d’amortir l’immeuble de 3% au bilan. La charge d’amortissement annule les revenus, ce qui annule la charge fiscale. Si bien qu’au terme de l’opération, un objet qui valait 10 peut ne plus valoir que 1 million au bilan. Le jour où il le vend, par exemple à 15 millions, et qu’il est comptabilisé à 1 million, son gain génère une charge fiscale élevée pour la société.

«La société immobilière va payer un impôt sur son activité, qui sera important, résume Jean-Paul Jeckelmann. Ensuite, lorsqu’il voudra dissoudre la société pour récupérer ce capital en tant que propriétaire, il aura un impôt de liquidation et un impôt sur le revenu qu’il touchera. Cette cascade fait que la charge fiscale peut aller très haut.» Dès lors, détenir de l’immobilier via une société n’est plus forcément avantageux.

«La loi fiscale a été modifiée à la fin des années 90, et avec elle les avantages de détenir des immeubles via des sociétés.»

Ce que la nouvelle loi a modifié
Jusqu’à la fin des années 90, la loi fiscale permettait de dissoudre les sociétés immobilières avec une réduction de 75% de l’impôt de liquidation si on reprenait l’immeuble en nom propre. Le législateur avait compris que le maintien de sociétés augmentait de manière substantielle l’impôt latent qui posait problème pour les propriétaires, qui n’arrivaient pas ensuite à subvenir à cette charge fiscale.

Mais la loi fiscale a été modifiée, et avec elle les avantages de détenir des immeubles via des sociétés. «Dès lors, conclut l’expert, la société immobilière n’est plus justifiée que dans le cas où il existe une multitude de propriétaires. Si on possède un bien dont on est seul propriétaire, le mieux est d’être propriétaire en nom.»

Quelques avantages à connaître
Dernier élément, pour son habitation propre, il est d’autant plus avantageux de la détenir en nom que dans un certain nombre de cantons on peut reporter le gain fiscal sur une nouvelle acquisition. «Si j’achète un appart à 500 000 et que je le vends à 700 000, je peux reporter mon gain de 200 000 lorsque je réinvestis dans une nouvelle acquisition, ce qui fait que je ne paie pas mon impôt intermédiaire, et cela continue d’ajouter des années dans la dégressivité: je ne repars pas à zéro.»

Dans le canton de Vaud, ajoute Jean-Paul Jeckelmann, s’ajoute un autre avantage: «Dans le calcul des années de détention de son bien propre, les années comptent double si on l’habite («années d’occupation prouvées par le contribuable», selon l’article 72 LI).»

Faut-il mettre les loyers aux enchères?

Les loyers d'appartements peuvent-ils être mis aux enchères directement entre propriétaires et locataires? Y a-t-il le potentiel d'une disruption numérique sur ce marché? Quand fait-il sens de fixer les loyers par enchères à la baisse, ou à la hausse? Jean-Paul Jeckelmann, directeur des investissements à la banque Bonhôte, répond aux questions de Bilan.

Sous la supervision de Dino Auciello

Auteur
Myret Zaki

Vidéo
Fanny Wicky
David Huc

Rédactrice en chef
Myret Zaki

Direction artistique
Pierre Broquet

Graphisme
Charlène Martin

Responsable iconographique
David Huc

Édition
Inès Girod

Intégration/
Développement

Geoffrey Raposo

Contact
Rédaction Bilan
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